独家探测:龙湖开发区项目将要落地何处价格几何

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  2019-08-14 18:52:05 四海为家008

  上周,我们曾发文盘点烟台下半年将出让地块,并对未来在烟房企拿地做了一定预测(烟台800多万方土地待摘牌)。

  同样在上周,新城底价摘得钟家庄两地块,而后由于公司资金问题转手龙湖(新城转手龙湖 福山区钟家庄地块潜力无限)。

  而在龙湖此前发布的招聘信息中,除了接手新城钟家庄地块之外,龙湖还透露了另外一个消息——烟台开发区龙湖还有一处项目,并且已经开始招兵买马,项目开发即将提上日程。

  那么今天,在上次强哥大胆作出土地预测之后,不妨让小编香农再带大家来做个项目预测——龙湖在开发区的项目,到底会落在哪里?项目产品会是什么样的?价格大概是多少?

  1

  一系列的问号解决之后,或许能给想要在开发区买房置业的小伙伴带来一点新思路。

  先从土地上看:

  开发区2019年土地供应计划198.15万方,上半年已出让2.9万方,是上半年六区之中出让土地最少的一区;而剩余待出让土地仍有125.25万方,仅次于芝罘区。

  经过整理,开发区土地供应及出让状况如下:

  清一色的商住商服之中,唯一一块纯居住用地——【八角住宅地块1】十分显眼。

  同时这也是香农认为最有可能是龙湖开发区项目的一块地。

  除了众所周知商服地块不可能用于房屋建筑之外,此次预测也将商住用地排除在外,这主要根据目前烟台的住房市场作出的推测。

  2

  就目前来看,烟台市场对于公寓的认可程度普遍不高,虽然今年从数据上看公寓比去年成交有所上升,但从下图的六区供求量来看,这些上升很大程度上来自牟平和莱山两区的拉动,成交量位于第三的芝罘区,尽管有万科御龙山公寓产品的支持,与前两者已然有很大差距。而且可以看到,开发区上半年公寓成交尤其低,成交额甚低于福山区,位居六区排行末尾。

  细分来看,牟平莱山两区的高成交额主要来自龙湖葡醍海湾和华润公寓等个别公寓产品的带动,其他项目依旧销售平平甚至去化困难。

  龙湖葡醍海湾公寓产品之所以买的好,很大程度上是看中它“海景”、“对望养马岛”的投资属性;而莱山区华润公寓卖得好,则是因为莱山区高企的房价和华润自身优越的地段,自住投资都具有很高的性价比。

  而相比于此,开发区八角湾住宅地块一来不存在类比养马岛的投资资源,二来,开发区房价在烟台六区之中仍处于低位,短时间内并不存在像莱山区这样由于房价过高而导致大量购房人群转向公寓产品的可能。

  故而由此看来,龙湖在开发区的项目是公寓的可能性并不大,纯住宅项目有较大可能。

  3

  其次是八角地区的开发潜力。

  图片来源:胶东在线

  从位置上看,地块位于开发区八角湾区域。近年来,致力于打造成为高层次人才集聚地,八角湾区先后启动建设国际人才港、蓝色种业硅谷等项目,在四月份水母网记者的采访中,八角湾国际人才港建设管理办公室副主任刘剑飞介绍,年内计划新签约落户3所优质高校科研院所,引进3家以上大型投资商。

  目前人才港已开工一家院校、3家科研院校已签订协议,9所院校在谈。除人才港外,其他配套设施也同样高标准推进。在人才港周边建筑规划中,高标准打造的交通路网、公共广场、城市公园及绿地、水系景观,科学布局教育、医疗、商业、政务服务等设施一应俱全。

  对此,早有房地产业内人士表示,近年来,八角的发展有目共睹,伴随大量高端企业和高校的入驻,八角成为“烟台西部副中心”的预言也在渐渐走进现实,未来,该区域房地产市场具有极大的发展潜力。

  目前八角湾区建设规划都已经十分明确,已经有哈工大、烟大等大学入驻,地块未来发展潜力不言而喻,这也是香农此次认为这一地块最可能是龙湖开发区项目的原因之一。

  4

  有了地块的推测,接下来就是项目产品和价格。

  地块位于八角人才港区域内,购房人群偏向年轻化,房型应该刚需住房居多,预计主打产品应该是建面80——120平刚需住宅,其中小户型应该占据较大比例,同时也会有部分120平米左右的刚改户型,但数量应该不会太多。

  价格方面,首先是借鉴周围小区售价。

  但由于目前这一区域并没有新开售的楼盘,南部八角大季家板块均价在8515元/㎡,佰和锦园和招商马尔贝拉在售,均价分别为9600元/㎡和12000元/㎡,但由于片区距离过远,这一价格也只能作为参考。

  而就周边二手房情况来看,距离最近的八角海韵小区二手住宅平均挂牌价在9000元/㎡左右。

  5

  其次是考量周边配套。

  从地图上可以看到,地块距离八角工业园不远,且周边医疗资源有开发区八角医院;娱乐购物有八角购物中心和八角集市。此外,八角区域教育资源也十分丰富,开发区汤家小学、泊子小学、第三中学、第四中学都距离不远。而且地块周围有多条道路经过,交通通达,周边配套较为成熟,生活舒适度可以得到较好保障。

  综合来看,香农认为如果龙湖项目落地于此,售价应该在8000—9000元/平方米。

  虽然以上内容都是基于个人预测,但龙湖在开发区项目即将开建却是事实。

  作为一线房企,龙湖的房子质量户型都有口皆碑,加上龙湖美誉度超高的物业,不论这一项目选址在何处,都将是开发区引人注目的一盘,在开发区有买房置业计划的朋友们都可以加以关注。

  未来龙湖这一项目进展如何,到底落地在哪里,开发规划开盘情况甚至后期的户型测评,诸葛找房都将持续关注。

  END

  好看的人,都在看一下

  上周,我们曾发文盘点烟台下半年将出让地块,并对未来在烟房企拿地做了一定预测(烟台800多万方土地待摘牌)。

  同样在上周,新城底价摘得钟家庄两地块,而后由于公司资金问题转手龙湖(新城转手龙湖 福山区钟家庄地块潜力无限)。

  而在龙湖此前发布的招聘信息中,除了接手新城钟家庄地块之外,龙湖还透露了另外一个消息——烟台开发区龙湖还有一处项目,并且已经开始招兵买马,项目开发即将提上日程。

  那么今天,在上次强哥大胆作出土地预测之后,不妨让小编香农再带大家来做个项目预测——龙湖在开发区的项目,到底会落在哪里?项目产品会是什么样的?价格大概是多少?

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  一系列的问号解决之后,或许能给想要在开发区买房置业的小伙伴带来一点新思路。

  先从土地上看:

  开发区2019年土地供应计划198.15万方,上半年已出让2.9万方,是上半年六区之中出让土地最少的一区;而剩余待出让土地仍有125.25万方,仅次于芝罘区。

  经过整理,开发区土地供应及出让状况如下:

  清一色的商住商服之中,唯一一块纯居住用地——【八角住宅地块1】十分显眼。

  同时这也是香农认为最有可能是龙湖开发区项目的一块地。

  除了众所周知商服地块不可能用于房屋建筑之外,此次预测也将商住用地排除在外,这主要根据目前烟台的住房市场作出的推测。

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  就目前来看,烟台市场对于公寓的认可程度普遍不高,虽然今年从数据上看公寓比去年成交有所上升,但从下图的六区供求量来看,这些上升很大程度上来自牟平和莱山两区的拉动,成交量位于第三的芝罘区,尽管有万科御龙山公寓产品的支持,与前两者已然有很大差距。而且可以看到,开发区上半年公寓成交尤其低,成交额甚低于福山区,位居六区排行末尾。

  细分来看,牟平莱山两区的高成交额主要来自龙湖葡醍海湾和华润公寓等个别公寓产品的带动,其他项目依旧销售平平甚至去化困难。

  龙湖葡醍海湾公寓产品之所以买的好,很大程度上是看中它“海景”、“对望养马岛”的投资属性;而莱山区华润公寓卖得好,则是因为莱山区高企的房价和华润自身优越的地段,自住投资都具有很高的性价比。

  而相比于此,开发区八角湾住宅地块一来不存在类比养马岛的投资资源,二来,开发区房价在烟台六区之中仍处于低位,短时间内并不存在像莱山区这样由于房价过高而导致大量购房人群转向公寓产品的可能。

  故而由此看来,龙湖在开发区的项目是公寓的可能性并不大,纯住宅项目有较大可能。

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  其次是八角地区的开发潜力。

  图片来源:胶东在线

  从位置上看,地块位于开发区八角湾区域。近年来,致力于打造成为高层次人才集聚地,八角湾区先后启动建设国际人才港、蓝色种业硅谷等项目,在四月份水母网记者的采访中,八角湾国际人才港建设管理办公室副主任刘剑飞介绍,年内计划新签约落户3所优质高校科研院所,引进3家以上大型投资商。

  目前人才港已开工一家院校、3家科研院校已签订协议,9所院校在谈。除人才港外,其他配套设施也同样高标准推进。在人才港周边建筑规划中,高标准打造的交通路网、公共广场、城市公园及绿地、水系景观,科学布局教育、医疗、商业、政务服务等设施一应俱全。

  对此,早有房地产业内人士表示,近年来,八角的发展有目共睹,伴随大量高端企业和高校的入驻,八角成为“烟台西部副中心”的预言也在渐渐走进现实,未来,该区域房地产市场具有极大的发展潜力。

  目前八角湾区建设规划都已经十分明确,已经有哈工大、烟大等大学入驻,地块未来发展潜力不言而喻,这也是香农此次认为这一地块最可能是龙湖开发区项目的原因之一。

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  有了地块的推测,接下来就是项目产品和价格。

  地块位于八角人才港区域内,购房人群偏向年轻化,房型应该刚需住房居多,预计主打产品应该是建面80——120平刚需住宅,其中小户型应该占据较大比例,同时也会有部分120平米左右的刚改户型,但数量应该不会太多。

  价格方面,首先是借鉴周围小区售价。

  但由于目前这一区域并没有新开售的楼盘,南部八角大季家板块均价在8515元/㎡,佰和锦园和招商马尔贝拉在售,均价分别为9600元/㎡和12000元/㎡,但由于片区距离过远,这一价格也只能作为参考。

  而就周边二手房情况来看,距离最近的八角海韵小区二手住宅平均挂牌价在9000元/㎡左右。

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  其次是考量周边配套。

  从地图上可以看到,地块距离八角工业园不远,且周边医疗资源有开发区八角医院;娱乐购物有八角购物中心和八角集市。此外,八角区域教育资源也十分丰富,开发区汤家小学、泊子小学、第三中学、第四中学都距离不远。而且地块周围有多条道路经过,交通通达,周边配套较为成熟,生活舒适度可以得到较好保障。

  综合来看,香农认为如果龙湖项目落地于此,售价应该在8000—9000元/平方米。

  虽然以上内容都是基于个人预测,但龙湖在开发区项目即将开建却是事实。

  作为一线房企,龙湖的房子质量户型都有口皆碑,加上龙湖美誉度超高的物业,不论这一项目选址在何处,都将是开发区引人注目的一盘,在开发区有买房置业计划的朋友们都可以加以关注。

  未来龙湖这一项目进展如何,到底落地在哪里,开发规划开盘情况甚至后期的户型测评,诸葛找房都将持续关注。

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  好看的人,都在看一下